Immobile a privato in cambio di opere pubbliche solo se il valore è adeguato
Il caso di un grande Comune abruzzese: no alla cessione di un bene di pregio in cambio di lavori di minor costo
Un Comune non può cedere un immobile a un privato che si impegna a realizzare opere pubbliche con partenariato pubblico-privato se il valore dell’immobile supera i costi necessari per la realizzazione dei lavori a cura dell’operatore economico aggiudicatario della gara.
E’ quanto ha evidenziato Anac con Parere in funzione consultiva n. 57, approvato dal Consiglio dell’Autorità nell’adunanza del 3 febbraio 2026, rispondendo alla richiesta di parere di un grosso centro dell’Abruzzo.
La normativa dispone che il bando di gara può prevedere il trasferimento, all'operatore economico che si impegna ad eseguire opere pubbliche, della proprietà di beni immobili dell’ente concedente (alle condizioni ivi fissate), a titolo di corrispettivo totale o parziale delle predette opere.
Tali immobili pubblici, però, valutati in base al loro valore di mercato devono coprire in via totale o parziale i costi sostenuti dall’operatore economico per la realizzazione di opere pubbliche e non eccedere, in valore, tali costi.
“L’interpretazione letterale della norma – scrive l'Autorità anticorruzione – conduce pertanto ad escludere la possibilità, per l’ente concedente, di cedere la proprietà di immobili pubblici, ancorché non più destinati al perseguimento di scopi di interesse generale, che superino in valore i costi necessari per la realizzazione di lavori pubblici a cura dell’operatore economico aggiudicatario della gara.
Nel caso del Comune abruzzese, “a fronte della cessione di un immobile il privato si impegnerebbe a realizzare opere pubbliche (il miglioramento del Lungomare) e interventi aggiuntivi/migliorativi atti a coprire l'eccedenza di valore del terreno, conferendo, inoltre, all’Amministrazione comunale una percentuale dell'utile di vendita degli appartamenti/strutture residenziali che saranno realizzate sul terreno ceduto, secondo la quantificazione che risulterà dal PEF”.
“Una simile operazione – continua Anac - non appare coerente con le previsioni dell’articolo 202 del Codice, sotto il duplice profilo (i) del valore dell’immobile ceduto, che risulta eccedente rispetto all’opera pubblica che il privato si impegna a realizzare e (ii) del rischio dell’operazione medesima che, invero, ricadrebbe sulla parte pubblica che, di fatto, non avrebbe certezze in ordine al recupero – mediante l’eventuale vendita dei beni residenziali realizzati dal privato – dell’eccedenza di valore dell’immobile pubblico sopra indicata”.
“In sostanza, dalla controprestazione prevista in favore dell’Amministrazione (esecuzione di opere pubbliche e riconoscimento di una quota di utili derivanti dalla vendita di immobili residenziali realizzati dal privato) a fronte della cessione della proprietà di un immobile pubblico, sembra emergere una copertura dei fabbisogni necessari per la realizzazione dell’intera operazione, per lo più a carico della parte pubblica, in ragione del valore delle aree da cedere che (da quanto indicato nell’istanza di parere) è eccedente, anche in misura rilevante, rispetto a quello delle opere pubbliche che il privato si impegna a realizzare”.
“Elementi, quelli sopra indicati, che inducono a ritenere non sussistenti, nell’operazione economica che l’Amministrazione richiedente intende porre in essere, tutti gli elementi richiesti dall’articolo 202 del Codice per il corretto ricorso all’istituto della ‘cessione di immobili in cambio di opere’. Quindi, l’Amministrazione stessa è tenuta ad effettuare un’attenta analisi delle caratteristiche dell’operazione descritta nell’istanza di parere, che non sembrano pienamente coerenti con le disposizioni del citato art. 202 nei termini descritti e a svolgere le opportune valutazioni in ordine ai profili di criticità in precedenza evidenziati”.
Fonte: ANAC del 16/02/2026
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