IN SINTESI
L’Affordable Housing Act è la proposta di regolamento europeo presentata dalla Commissione il 9 settembre 2026 per dare un quadro comune alla crisi abitativa. Nell’audizione al Senato del 14 ottobre 2026 il Presidente Ance Antonio Ciucci ha sostenuto che le sole regole non bastano. Servono risorse pluriennali, semplificazioni e investimenti pubblici e privati per aumentare l’offerta di alloggi accessibili. L’Ance propone una “ZES Casa” per le aree a maggiore tensione abitativa, una cedolare secca al 5% sugli affitti a canone calmierato e un accesso prioritario ai fondi europei. Il testo è ancora all’esame di Parlamento europeo e Consiglio.
Cosa prevede l’Affordable Housing Act
Un quadro comune senza divieti generalizzati
La Commissione europea ha presentato la proposta il 9 settembre 2026 per sostenere Stati membri e città nelle aree con maggiori problemi di accessibilità e disponibilità degli alloggi. Per la prima volta introduce un quadro europeo comune per valutare le misure abitative che incidono sul mercato unico, lasciando alle autorità competenti la scelta se intervenire e come.
La proposta non introduce divieti generalizzati e non sottrae competenze agli Stati membri, per i quali la politica abitativa resta materia primariamente nazionale e locale. È una delle componenti del Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili, insieme alle nuove norme sugli aiuti di Stato e alla Strategia europea per le costruzioni residenziali. Il testo sarà ora esaminato da Parlamento europeo e Consiglio secondo la procedura legislativa ordinaria. Non è quindi diritto vigente, ma una proposta ancora modificabile.
Aree a stress abitativo e uso non primario degli immobili
Il cuore della proposta è il concetto di “aree sotto stress abitativo”, individuate con indicatori come il rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito, la demografia e lo squilibrio tra domanda e offerta. Le misure sull’uso non primario delle abitazioni (affitti brevi, seconde case, immobili sfitti) richiederanno dati concreti, un impatto negativo sull’accessibilità protratto per almeno tre anni, oltre a proporzionalità e necessità.
La posizione dell’Ance: la casa come infrastruttura sociale
Nell’audizione alla Commissione Politiche dell’Unione europea del Senato, l’Ance ha giudicato la risposta europea non sufficiente da sola: per affrontare l’Affordable Housing Act e l’emergenza abitativa occorrono risorse, semplificazioni e investimenti. Ciucci ha definito il Piano Casa del Governo una prima risposta importante a una carenza di offerta che dura da troppi anni.
La casa, ha spiegato, è un’infrastruttura sociale e richiede una politica pluriennale. Non si tratta solo di case popolari, ma anche di alloggi sociali per il ceto medio, che non è indigente ma fatica ad accedere al mercato nelle città più attrattive.
Domanda in crescita, offerta in calo
Secondo i dati richiamati dall’Ance, il numero delle famiglie cresce nonostante il calo della popolazione, perché ne diminuisce la dimensione media. I permessi di costruire annui, che comprendono nuove costruzioni e ristrutturazioni, sono scesi dell’80% tra il 2005 e oggi, da 260.000 a poco più di 50.000. Per l’Associazione la rigenerazione urbana non è decollata.
Altri numeri citati: il 77% delle famiglie italiane è proprietario, e questo ha attenuato le tensioni viste in Francia e Spagna. Il costo di realizzazione di un immobile è cresciuto del 25% (rilevazioni Istat), a fronte di retribuzioni familiari aumentate del 14%.
Per colmare il divario l’Ance chiede un piano integrato pubblico-privato. Lo Stato dovrebbe aumentare le risorse per garantire una casa sicura ed energeticamente efficiente ad almeno 300mila famiglie, ma non può essere l’unico attore. La fattibilità economica delle operazioni deve essere un criterio centrale nella valutazione dei programmi, soprattutto per il recupero di immobili destinati a housing sociale o canoni accessibili.
Definizione: area a stress abitativo e “ZES Casa”
Un’area a stress abitativo è un territorio in cui l’accesso alla casa è particolarmente difficile, individuato con una metodologia comune. Per l’Ance la qualifica non deve tradursi solo in limitazioni, ma nell’attivazione di misure normative, urbanistiche, economiche e fiscali per aumentare l’offerta.
La “ZES Casa” è la proposta Ance di mutuare il modello delle Zone economiche speciali per le aree a maggiore tensione abitativa. Il quadro ipotizzato comprende sportelli unici per la casa, tempi autorizzativi più rapidi e certi, varianti urbanistiche semplificate, una rimodulazione degli oneri per i progetti che producono alloggi accessibili e l’accesso preferenziale ai fondi nazionali dedicati.
Le quattro direttrici proposte dall’Ance
La tabella riassume gli interventi indicati al Senato.
| Direttrice | Contenuto | Strumenti indicati |
|---|---|---|
| Semplificazione | Accelerare interventi edilizi e urbanistici, soprattutto recupero e riuso adattivo | Procedure snelle, incentivi e compensazioni per i maggiori costi |
| Locazione a lungo termine | Renderla più attrattiva e sicura | Cedolare secca al 5% a canone calmierato, garanzia contro la morosità |
| Investimenti privati | Rendere sostenibile l’edilizia accessibile e sociale, anche di piccola dimensione | Strumenti economici e fiscali dedicati |
| Fondi europei | Uso strategico delle risorse Ue | Accesso prioritario e semplificato per le aree a maggiore tensione |
Sugli affitti brevi, l’Ance osserva che il fenomeno varia tra i Paesi Ue e va valutato alla luce dei mercati nazionali. Le misure per l’accessibilità, aggiunge, non dovrebbero comportare modifiche automatiche della pianificazione urbanistica comunale. Occorre un equilibrio tra diritto alla casa, aumento dell’offerta e libertà di utilizzo della proprietà privata.
Come prepararsi all’Affordable Housing Act: azioni per enti e operatori
Poiché la proposta è in discussione, le azioni utili sono di monitoraggio e preparazione. È una lettura editoriale, che andrà aggiornata con l’evoluzione del testo.
- Seguire l’iter legislativo al Parlamento europeo e al Consiglio, perché le definizioni di area a stress abitativo e i criteri sui dati potrebbero cambiare.
- Mappare i programmi ERP ed ERS in corso o previsti, distinguendo gli interventi di nuova costruzione da quelli di recupero.
- Valutare in anticipo la sostenibilità economico-finanziaria delle iniziative, visto che l’Ance la indica come criterio centrale. Per il coinvolgimento dei privati restano rilevanti gli strumenti del partenariato pubblico-privato del d.lgs. 36/2023, da verificare caso per caso.
- Preparare i dati territoriali su prezzi, redditi, offerta e domanda, utili a dimostrare la tensione abitativa se la proposta confermerà questo approccio.
- Censire i canali di finanziamento europei e nazionali su rigenerazione urbana e alloggi sociali, in vista dell’accesso prioritario richiesto dall’Ance.
- Evitare l’errore di considerare le regole sufficienti: senza risorse e tempi autorizzativi certi, il rischio è un impatto limitato ad alcuni contesti delle grandi città.
FAQ
Che cos’è l’Affordable Housing Act?
È una proposta di regolamento europeo presentata dalla Commissione il 9 settembre 2026. Offre a Stati membri e città un quadro comune per intervenire nelle aree in cui l’accesso alla casa è più difficile, senza divieti generalizzati. Fa parte del Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili, accanto alle nuove norme sugli aiuti di Stato e alla Strategia europea per le costruzioni residenziali.
L’Affordable Housing Act è già in vigore in Italia?
No. È una proposta legislativa che dovrà essere esaminata da Parlamento europeo e Consiglio con la procedura legislativa ordinaria. Il testo può quindi cambiare prima dell’approvazione. In Italia, il 14 ottobre 2026 l’Ance è stata ascoltata nelle Commissioni Politiche Ue di Senato e Camera.
Cosa propone l’Ance per l’emergenza abitativa?
L’Ance propone un piano pluriennale e integrato con risorse pubbliche e investimenti privati, articolato in quattro direttrici: semplificazione degli interventi edilizi, locazione a lungo termine più attrattiva con cedolare secca al 5% a canone calmierato, incentivi agli investimenti privati e uso strategico dei fondi europei. Chiede inoltre una “ZES Casa” per le aree a maggiore tensione abitativa.
Cos’è la “ZES Casa” proposta dall’Ance?
È un regime speciale ispirato alle Zone economiche speciali, da applicare alle aree ad alta tensione abitativa. Prevede sportelli unici per la casa, autorizzazioni più rapide e certe, varianti urbanistiche semplificate, oneri rimodulati per i progetti che producono alloggi accessibili e accesso preferenziale ai fondi nazionali per la casa. È una proposta associativa, non una norma.
Cosa cambia per gli affitti brevi con l’Affordable Housing Act?
Secondo le fonti consultate, le autorità che vorranno limitare l’uso non primario degli immobili, come gli affitti brevi, dovranno dimostrare con dati un impatto negativo sull’accessibilità economica protratto per almeno tre anni, oltre alla proporzionalità della misura. L’Ance invita a valutare il fenomeno secondo le specificità nazionali e a non incidere automaticamente sulla pianificazione comunale.
Qual è la differenza tra ERP ed ERS?
L’edilizia residenziale pubblica (ERP) riguarda le case popolari destinate a chi è in condizione di indigenza. L’edilizia residenziale sociale (ERS) si rivolge alla fascia non indigente che non riesce ad accedere al mercato per i prezzi troppo alti, il cosiddetto ceto medio. L’Ance propone programmi pluriennali su entrambi i fronti, con il coinvolgimento degli operatori privati.
Cosa insegna la prassi: riferimenti normativi e fonti
- Proposta di regolamento Affordable Housing Act: Commissione europea, presentata il 9 settembre 2026, in esame presso Parlamento europeo e Consiglio.
- Raccomandazione della Commissione sull’offerta abitativa: accompagna la proposta.
- European Affordable Housing Plan: adottato a dicembre 2025, di cui la proposta è componente.
- Audizione Ance presso le Commissioni Politiche Ue di Senato e Camera: 14 ottobre 2026, intervento del Presidente Antonio Ciucci.
- Piano Casa del Governo: richiamato dall’Ance come prima risposta all’emergenza abitativa. Estremi dell’atto non verificati.
- D.lgs. 36/2023 (Codice dei contratti pubblici): per gli strumenti di partenariato pubblico-privato eventualmente applicabili agli interventi.
A cura della redazione TuttoGare, con il contributo tecnico-giuridico di Studio Amica, specializzato in appalti pubblici e digitalizzazione della PA. Il presente contributo ha finalità informativa e non sostituisce la consulenza professionale su casi specifici.
Fonte: audizione di Antonio Ciucci (Ance), Commissione Politiche dell’Unione europea del Senato, 14 ottobre 2026. (ance.it)